Schnell erklärt: Der Eigenmietwert ist der fiktive Mietwert selbstgenutzter Liegenschaften. Er wird dem Einkommen zugerechnet und besteuert. Ab 2029 entfällt die Besteuerung des Eigenmietwerts; bis dahin gelten die kantonalen Regeln zur Bewertung und zu Abzügen. Ich erkläre kurz, was der Eigenmietwert bedeutet, wo Sie ihn finden, wie Sie ihn grob berechnen und wie er in der Steuererklärung einzutragen ist. Plus: praktische Schritte für Sanierungen vor dem Wegfall, nützliche Links und typische Fehler, die man vermeiden sollte.

Schnell‑Übersicht

- Was: Fiktives Einkommen aus Eigenheimnutzung (Eigenmietwert).

- Wer: Eigentümerinnen und Eigentümer von selbstgenutzten Wohnungen oder Häusern.

- Status 2026: Besteuerung bleibt vorläufig bestehen; Bundesrat hat entschieden, die Abschaffung per 2029 umzusetzen.

- Wichtige Daten: Investitionen für steuerliche Abzüge können bis und mit Steuerjahr 2028 geltend gemacht werden; Kantone dürfen bestimmte Abzüge (z. B. Energiemassnahmen) noch bis spätestens 2050 regeln.

- Quellen und Stellen: Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) https://www.estv.admin.ch, admin.ch https://www.admin.ch, kantonale Steuerämter (z. B. Kanton Zürich https://www.steueramt.zh.ch).

Was ist der Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert ist kein Rechnungsbetrag, den man zahlen muss. Er ist ein fiktives Einkommen. Das Steuerrecht betrachtet die Nutzung der eigenen Liegenschaft als geldwerte Leistung: Wäre die Wohnung vermietet, würde man Mietertrag erhalten. Deshalb wird dieser theoretische Mietwert dem steuerbaren Einkommen hinzugerechnet und besteuert.

Die Kantone legen die Bewertungsgrundlagen fest. Üblicherweise spielen Lage, Grösse, Baujahr und Zustand sowie die ortsübliche Miete eine Rolle. Die Schätzung steht in der Steuerveranlagung oder auf dem kantonalen Steuerportal.

Warum wird der Eigenmietwert abgeschafft — kurz erklärt

Die Abschaffung wurde vom Stimmvolk beschlossen; der Bundesrat setzte den Vollzug per 2029 fest. Ziel ist, die Doppelbesteuerung zu reduzieren: Eigentümerinnen zahlen heute sowohl fiktives Einkommen (Eigenmietwert) als auch Steuern auf Vermögenswerte. Der Ausfall an Steuereinnahmen beim Bund, Kantonen und Gemeinden liegt nach Schätzungen bei rund CHF 1,5–2 Milliarden pro Jahr (Stand 2026).

Voraussetzungen und Fristen (Prüfen vor dem Handeln)

- Steuerjahr: Massgebend ist jeweils das Kalenderjahr. Für Investitionen gilt: Kosten für Unterhalt oder Schuldzinsen, die bis und mit 2028 abgerechnet werden, sind weiterhin abzugsfähig.

- Selbstnutzung: Eigenmietwert gilt nur, wenn die Liegenschaft zum persönlichen Gebrauch genutzt wird. Bei Vermietung entfällt er; stattdessen wird reales Mieteinkommen versteuert.

- Kantonsrecht: Kantone legen Bewertungsregeln fest. Daher lohnt sich ein Blick aufs kantonale Steueramt (z. B. Https://www.steueramt.zh.ch für Zürich oder https://www.estv.admin.ch für Bundesinformationen).

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Schritt‑für‑Schritt: Eigenmietwert finden und korrekt angeben

  1. Schritt 1 – Steuerverfügung prüfen: Der Eigenmietwert steht auf der letzten Steuerveranlagung. Falls nicht, im Online‑Konto des kantonalen Steueramtes nachsehen. Viele Kantone zeigen den Wert unter «Liegenschaften / Eigenmietwert» an.
  2. Schritt 2 – Berechnung nachvollziehen: Fragen stellen, wenn die Basis unklar ist. Kantone verwenden Vergleichsmieten oder Richtwerttabellen. Fordern Sie eine Aufstellung an, wenn der Betrag zu hoch erscheint.
  3. Schritt 3 – Abzüge sammeln: Bis und mit Steuerjahr 2028 können Unterhaltskosten und Schuldzinsen geltend gemacht werden. Sammeln Sie Rechnungen, Verträge und Zahlungsbelege. Energiespar‑ und Umweltschutzmassnahmen werden von manchen Kantonen weiter begünstigt — Informationen beim kantonalen Steueramt einholen.
  4. Schritt 4 – Steuererklärung ausfüllen: Eigenmietwert in der Rubrik für selbstgenutzte Liegenschaften eintragen oder den kantonalen Vorgaben folgen. Tragen Sie auch alle zulässigen Abzüge ein (z. B. Hypothekarzinsen, Unterhalt).
  5. Schritt 5 – Einsprache bei Unstimmigkeiten: Wenn die Schätzung nicht plausibel ist, kann Einsprache gegen die Veranlagung erhoben werden. Fristen stehen auf der Steuerverfügung — normalerweise 30–60 Tage; beim Zweifel sofort reagieren.
  6. Schritt 6 – Planung für 2029: Ab 2029 entfällt der Eigenmietwert. Prüfen Sie, wie das Wegfallen auf Ihre Steuerbelastung wirkt: Keine fiktiven Einkünfte mehr, dafür verlieren Sie bisweilen Abzüge (Unterhalt, Schuldzinsen). Planen Sie grössere Projekte strategisch vor 2029, falls steuerlicher Vorteil gewünscht ist.

Praktisches Beispiel (vereinfachte Rechnung)

Angenommen: hypothetische Jahresmiete einer vergleichbaren Wohnung CHF 24'000. Der Kanton schätzt den Eigenmietwert auf CHF 14'400 (fiktiv 60% der ortsüblichen Miete). Abzüge: Schuldzinsen CHF 8'000, Unterhalt CHF 3'000. Steuerbar bleibt dann der Eigenmietwert minus Abzüge, zusätzlich zum übrigen Einkommen. Das Beispiel dient nur zur Veranschaulichung; Ihre kantonale Berechnung kann deutlich abweichen.

Tipps für Eigentümerinnen und Eigentümer (2026‑2028)

- Wer Sanierungen plant, prüft, ob ein Vorziehen sinnvoll ist: Kosten bis einschliesslich Steuerjahr 2028 sind weiterhin abzugsfähig.

- Grössere Projekte auf mehrere Jahre verteilen — so kann man den Steuereffekt besser steuern.

- Dokumentation ist zentral: Rechnungen, Zahlungsbestätigungen und Beschriebe aufbewahren. Ohne Belege gibt’s keine Abzüge.

- Informieren Sie sich beim kantonalen Steueramt oder bei einer Treuhandperson. Kantone interpretieren Übergangsregeln unterschiedlich.

- Nutzen Sie Online‑Tools der ESTV und der Kantone, um den Effekt der Abschaffung abzuschätzen: https://www.estv.admin.ch und die kantonalen Steuerrechner.

Alternativen und Auswirkungen nach 2029

Ab 2029 entfällt die Besteuerung des Eigenmietwerts. Kantone und Gemeinden prüfen Ersatzmassnahmen: einige führen Objektsteuern auf Zweitwohnungen ein, andere passen Abzüge an. Für Eigentümerinnen bedeutet das: weniger fiktives Einkommen, aber auch wegfallende Abzüge — insbesondere wenn hohe Hypothekarzinsen oder Unterhaltskosten anfallen. Wer auf dem Land oder in Ferienregionen wohnt, sollte die kantonalen Pläne genau beobachten: Bergkantone erwägen längere Einführungsfristen, um Budgeteffekte abzufedern.

Häufige Fehler — und wie man sie vermeidet

- Fehler 1: Den Eigenmietwert mit einer echten Zahlung verwechseln. Er ist kein Rechnungsbetrag.

- Fehler 2: Belege für Unterhalt und Hypothekenzinsen nicht aufbewahren. Ohne Nachweis keine Abzüge.

- Fehler 3: Nicht prüfen, wie der Eigenmietwert berechnet wurde. Eine falsche Grundlage bleibt oft unbemerkt.

- Fehler 4: Annahme, die Abschaffung gelte schon 2028. Der Vollzug ist per 2029 angesetzt — Fristen für Abzüge laufen bis dahin.

- Fehler 5: Keine kantonale Abklärung. Kantone handhaben Ausnahmen und Übergangsregeln unterschiedlich.

Wo man Hilfe findet

- Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV): https://www.estv.admin.ch — Grundlagen zur direkten Bundessteuer.

- Bundesverwaltung: https://www.admin.ch — Informationen zur Reformumsetzung und Beschlüssen des Bundesrats.

- Kantonales Steueramt: Suche nach «Steueramt + Ihr Kanton» (z. B. Https://www.steueramt.zh.ch für Kanton Zürich) für kantonale Regeln und Online‑Portale.

- Treuhänder oder Steuerberater: Komplexe Fälle, grosse Hypotheken oder umfangreiche Sanierungen besser professionell prüfen lassen.

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Der Eigenmietwert bleibt 2026 ein zentrales Element der Schweizer Besteuerung selbstgenutzter Liegenschaften. Für Eigentümerinnen und Eigentümer heisst das: bis Ende 2028 noch Abzüge nutzen, ab 2029 gilt keine Eigenmietwertbesteuerung mehr — aber die kantonalen Folgen und Ersatzregelungen können unterschiedlich ausfallen. Wer Sanierungen, Um- oder Neubau plant, sollte Fristen und Belege genau koordinieren und frühzeitig beim kantonalen Steueramt oder einer Treuhandstelle Rat einholen.

Dieser Artikel wurde mit KI-Unterstützung erstellt.