Kurz zusammengefasst: Die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger haben am 28. September 2025 die Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen. Der Bundesrat hat festgelegt, dass die Reform auf Bundesebene ab dem Steuerjahr 2029 gelten soll; das bedeutet: Steuererklärungen, die das Jahr 2029 betreffen, werden ohne Eigenmietwert verarbeitet. Kantone können ihre Umsetzungstermine und Übergangsregeln anpassen, und viele Kantone prüfen zusätzliche Regeln für Zweitwohnungen. Diese Anleitung zeigt, wer betroffen ist, welche Vorbereitungen sinnvoll sind und welche nächsten Schritte Hausbesitzerinnen und -besitzer jetzt konkret gehen sollten.
Schnellübersicht
- Abstimmungsdatum: 28. September 2025 (Volksmehr angenommen; Ja-Anteil rund 57,7%).
- Inkraftsetzung (Bund): Steuerjahr 2029 — Anwendung in der Steuererklärung für das Jahr 2029. Praktische Abrechnung und Vollzug erfolgen nach kantonalem Zeitplan.
- Betroffene: Eigentümerinnen und Eigentümer von selbstgenutztem Wohneigentum (Hauptwohnsitz, Stockwerkeigentum, Einfamilienhäuser, Wohnungen).
- Wichtige Stellen und Webseiten: Bundesverwaltung: https://www.admin.ch; Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV): https://www.estv.admin.ch; Eidgenössisches Finanzdepartement (EFD): https://www.efd.admin.ch; kantonale Portale z. B. Kanton Bern: https://www.be.ch, Kanton Uri: https://www.uri.ch, Kanton Graubünden: https://www.gr.ch.
- Erste kantonale Reaktionen: Einige Kantone — namentlich Bern, Uri und Graubünden — prüfen zusätzliche Massnahmen wie Objektsteuern auf Zweitwohnungen oder technische Anpassungen der Steuerformulare.
- Kurzvergleich: Vorher vs. Nachher:
| Vor 2029 | Ab Steuerjahr 2029 (Bund) |
|---|---|
| Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuert | Eigenmietwert auf Bundesebene entfällt |
| Abzüge: Hypothekarzinsen, Unterhalt werden geltend gemacht | Abzüge bleiben zunächst weiter möglich; kantonale Regeln können variieren |
Voraussetzungen (Wer ist betroffen?)
Der Eigenmietwert betrifft nur selbstgenutztes Wohneigentum — also Eigentum, das als Haupt- oder Nebenwohnsitz von der Eigentümerin oder dem Eigentümer selbst bewohnt wird. Vermietete Wohnungen, Geschäftsräumlichkeiten und reine Anlageobjekte sind davon nicht betroffen; Mieteinnahmen aus Vermietung bleiben steuerpflichtig und werden separat behandelt.
Zur Klarheit: Stockwerkeigentum (Stockwerkeigentümerinnen bzw. -eigentümer), Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und selbstbewohnte Mehrfamilienhäuser (sofern ein Teil selbst genutzt wird) fallen unter die Regel. Bei gemischt genutzten Liegenschaften muss die Wohnfläche gegenüber Geschäfts- oder Vermietungsflächen klar ausgewiesen werden — nur der selbstgenutzte Anteil war bisher dem Eigenmietwert unterworfen und bleibt bei der Aufteilung relevant.
Die Abschaffung gilt auf Bundesebene ab Steuerjahr 2029. Kantone behalten Kompetenz zur Ausgestaltung ihrer Steuertechnik: Sie können Anpassungen zeitlich strecken, Übergangsbestimmungen definieren oder Ersatzmassnahmen wie Objektsteuern einführen. Wer Sekundärwohnungen oder Ferienwohnungen besitzt, sollte auf kantonale Entscheide achten — speziell in touristischen Kantonen können neue Abgaben folgen.
Schritt-für-Schritt: Was Hauseigentümerinnen und -eigentümer jetzt tun sollten
1) Aktuelle Steuerunterlagen sammeln
Sammeln Sie Ihre Steuerbescheide und Steuererklärungen der letzten fünf bis zehn Jahre. Wichtig sind: deklarierter Eigenmietwert, abgezogene Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten, Renovationsaufwand und allfällige Wertberichtigungen. Diese Zahlen braucht's für Vergleichsrechnungen und für Gespräche mit Steuerberatern oder Kantonsstellen.
2) Beispielrechnung machen — mit konkreten Zahlen
Rechnen Sie mit realen Zahlen. Beispiel: Eigenmietwert CHF 20'000; Hypothekarzinsen CHF 10'000; Unterhaltskosten CHF 5'000. Vorher erhöhte der Eigenmietwert das steuerbare Einkommen um CHF 20'000. Entfernt man diesen Posten, reduziert sich das steuerbare Einkommen um CHF 20'000, während Hypothekarzinsen und Unterhalt weiterhin als Abzüge verbleiben (vorausgesetzt, kantonale Regeln ändern sich nicht). Bei einem Grenzsteuersatz von etwa 15–25% entspricht das einer jährlichen Steuerersparnis von ungefähr CHF 3'000–5'000; die konkrete Zahl hängt vom kantonalen Steuersatz ab.
3) Hypothek, Budget und Liquidität prüfen
Die Abschaffung reduziert in vielen Fällen die jährliche Steuerbelastung — das beeinflusst Haushaltsbudget und Entscheidungen zur Amortisation oder zur vorzeitigen Rückzahlung von Hypotheken. Prüfen Sie alternative Verwendungszwecke für freie Liquidität: zusätzliche Amortisation, energetische Sanierung (Steuervergünstigungen möglich), oder Rücklage für Unterhalt. Holen Sie Offerten von Banken ein und vergleichen Sie Konditionen.
4) Kantonale Informationen einholen
Kontaktieren Sie Ihre kantonale Steuerverwaltung frühzeitig. Fragen Sie nach geplanten Übergangsbestimmungen, Terminen für Anpassungen der Steuerformulare und möglichen neuen Abgaben auf Zweitwohnungen. Die kantonalen Portale (z. B. Https://www.be.ch, https://www.uri.ch, https://www.gr.ch) werden laufend aktualisiert.
5) Steuerberater oder Expertin konsultieren
Bei komplexen Fällen — z. B. Bei Miteigentum, Firmenanteilen im Gebäude, oder wenn Wohn- und Geschäftsflächen kombiniert sind — lohnt sich der Gang zum Steuerberater oder Treuhänder. Vereinbaren Sie einen Termin mit konkreten Unterlagen; viele Treuhänder bieten Übergangs-Checks an, um Einsparpotenzial und Risiken zu berechnen.
6) Renovation und Unterhalt zeitlich planen
Wenn grössere Renovationen anstehen, prüfen Sie die steuerliche Behandlung: Unterhaltskosten sind in der Regel abziehbar, grössere werterhöhende Investitionen werden anders amortisiert. Planen Sie Arbeiten so, dass Sie Belege und Rechnungen ordentlich aufbewahren — diese bleiben relevant für kantonale Abzüge auch nach Abschaffung des Eigenmietwerts.
7) Prüfen, ob Eigentumsstruktur angepasst werden sollte
Bei Erbteilungen, Schenkungen oder bei Umstrukturierungen (z. B. Übertragung auf Ehepartnerin/partner) kann die steuerliche Situation anders aussehen. Lassen Sie sich notariell beraten, falls eine Eigentumsübertragung geplant ist; Fristen und Steuerfolgen variieren zwischen Kantonen.
Tipps
- Legen Sie eine Vergleichstabelle an (Excel). Spalten: Aktueller Eigenmietwert, Hypothekarzinsen, Unterhalt, bisher gezahlte Steuer, erwartete Steuer nach Abschaffung. So sehen Sie sofort, wo Sie gewinnen oder verlieren.
- Prüfen Sie kantonale Steuerrechner. Die ESTV bietet Bundesrechner (https://www.estv.admin.ch), viele Kantone bieten eigene Tools für kantonale Steuersimulationen.
- Bewahren Sie Renovationsbelege mindestens zehn Jahre auf. Sie sind oft Grundlage für spätere Abzüge oder kantonale Prüfungen.
- Holen Sie alternative Offerten ein, bevor Sie Hypotheken neu verhandeln. Banken reagieren unterschiedlich auf veränderte Steuerlasten.
- Informieren Sie Erbinnen und Erben frühzeitig — eine tiefere Steuerlast kann Erbfolgen und Schenkungsstrategien beeinflussen.
Häufige Fehler vermeiden
- Fehler 1: Annahme, dass alle Kantone gleichzeitig umstellen. Falsch: Bundesregel gilt ab 2029; Kantone können später umstellen oder Übergangsfristen haben. Kontrollieren Sie kantonale Zeitpläne.
- Fehler 2: Hypothese, dass Hypothekarzinsen automatisch wegfallen. Nein — Hypothekarzinsen sind aktuell weiterhin ein Abzugsposten. Ob und wie Kantone daran etwas ändern, bleibt abzuwarten.
- Fehler 3: Nicht-Berücksichtigung von gemischt genutzten Liegenschaften. Wer Wohn- und Geschäftsflächen kombiniert, muss die Flächenaufteilung sauber dokumentieren — sonst drohen Nachforderungen.
- Fehler 4: Keine Rücklagenplanung. Selbst wenn die Steuerlast sinkt, bleiben Unterhalt, Versicherungen und unvorhergesehene Kosten. Planen Sie Rückstellungen.
- Fehler 5: Fristversäumnisse beim Einreichen von Unterlagen für das Übergangsjahr 2029. Achten Sie auf kantonale Mitteilungen und Fristen; behalten Sie die Post und die Kantonswebseiten im Auge.
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Die Abschaffung des Eigenmietwerts markiert einen klaren Wechsel im Schweizer Steuerrecht: Bundesrechtlich gilt die Änderung ab Steuerjahr 2029, doch die praktische Wirkung hängt stark von kantonalen Umsetzungsentscheidungen ab. Hausbesitzerinnen und -besitzer sollten jetzt Unterlagen sammeln, Vergleichsrechnungen erstellen, kantonale Informationen einholen und bei Bedarf Fachpersonen beiziehen. Die wichtigsten Anlaufstellen sind die ESTV (https://www.estv.admin.ch), das EFD (https://www.efd.admin.ch) und die eigene kantonale Steuerverwaltung — dort werden in den kommenden Monaten die konkreten Formulare, Fristen und Übergangsregeln bekannt gegeben.
Dieser Artikel wurde mit KI-Unterstützung erstellt.
