Ich sage es Ihnen direkt: Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus in Schweizer Städten brauchen Haushalte heute sechsstellige Einkommen. IAZI bezifferte den Kaufpreis 2025 für ein Musterhaus (140 m2, guter Zustand) in Zürich auf über CHF 3,0 Millionen und in Bern auf knapp CHF 2,0 Millionen. Nach gängigen Tragbarkeitsregeln müssen Haushalte in Bern mehr als CHF 300 000 und in Zürich deutlich über CHF 500 000 Jahresbrutto nachweisen, um solche Objekte zu finanzieren. Der erste Schritt ist klar: Lassen Sie jetzt eine Tragbarkeitsprüfung bei Ihrer Bank oder einem Hypothekenberater durchführen.

1. Kaufpreis und Eigenkapital klären

Antwort zuerst, dann Details. Die wichtigste Zahl ist der Kaufpreis. In IAZIs Musterfall kostet ein Einfamilienhaus in Zürich 2025 über 3,0 Millionen Franken, in Bern knapp 2,0 Millionen Franken. Daraus folgt unmittelbar die nötige Eigenkapitalhöhe. Banken finanzieren in der Regel bis zu 80 Prozent des Kaufpreises. Das bedeutet, Käuferinnen und Käufer müssen üblicherweise mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen allgemein verfügbarem Eigenkapital und Echtem Eigenkapital. Mindestens 10 Prozent des Kaufpreises müssen echtes Eigenkapital sein, also Mittel, die nicht aus der gebundenen Vorsorge stammen. Das sind konkret Gelder, die nicht aus der Pensionskasse oder der Säule 2 gezogen werden.

Kurzbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 2,0 Millionen Franken brauchen Sie 400 000 Franken Eigenkapital, davon mindestens 200 000 Franken echtes Eigenkapital. Für Ferienwohnungen fordern Anbieter oft höhere Eigenmittel, typischerweise bis zu 40 Prozent, und dann ist die Nutzung von Säule 2 in der Regel nicht möglich.

First, Standardbelehnung: bis 80 Prozent des Kaufpreises. Second, Mindest-Eigenkapital: 20 Prozent. Third, Mindest echtes Eigenkapital: 10 Prozent des Kaufpreises. Fourth, Ferienliegenschaften: häufig bis zu 40 Prozent Eigenmittel.

2. Die Bankinterne Tragbarkeit prüfen lassen

Für Sie als Käufer ist die Tragbarkeit die eigentliche Eintrittskarte. Banken prüfen, ob das kumulierte Haushaltseinkommen die laufenden Wohnkosten tragen kann. Dabei rechnen sie mit einem Kalkulatorischen Zinssatz, der konservativer ist als der aktuelle Marktzins.

IAZI verwendete in einem Musterrechenbeispiel einen kalkulatorischen Zinssatz von 4,5 Prozent. Zugleich nannte IAZI Marktzinsen von knapp drei Prozent als aktuelle Referenz. Als Daumenregel gilt: Die jährlichen Wohnkosten, also Zinsen, Amortisation und Nebenkosten, sollten nicht mehr als ein Drittel des Bruttojahreseinkommens ausmachen. Wenn die Tragbarkeitsrechnung diese Grenze sprengt, lehnt die Bank ab oder verlangt mehr Eigenkapital beziehungsweise eine geringere Belehnung.

Kurzbeispiel: Für eine Hypothek von 1 Million Franken rechnet man laut Comparis mit einem realistischen monatlichen Bruttohaushaltseinkommen von etwa 12 500 Franken. Bei höheren Kaufpreisen in Bern und Zürich steigen die notwendigen Einkommenszahlen auf die sechsstelligen Beträge, die IAZI nennt.

3. Amortisationspflichten kennen

Die Regeln zur Amortisation sind verbindlich und praktisch relevant. Gemäss den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung muss die Hypothek so strukturiert sein, dass die Restschuld innerhalb von maximal 15 Jahren auf zwei Drittel des Kaufpreises reduziert wird. In der Praxis setzt sich die Finanzierung oft aus zwei Teilen zusammen:

First, Erste Hypothek: bis zu zwei Dritteln des Kaufpreises, meist ohne direkte Amortisationspflicht. Second, Zweite Hypothek: für den Anteil über zwei Drittel, mit Amortisationspflicht innerhalb von 15 Jahren.

Banken verlangen in der Regel, dass Amortisationen vor dem Pensionsalter abgeschlossen sind. Es gibt zwei gängige Wege der Rückzahlung: die Direkte Amortisation, also normale Rückzahlungen an die Bank, und die Indirekte Amortisation über ein Säule 3a-Konto, bei dem Sie jährlich Beiträge in ein gebundenes Vorsorgekonto leisten.

Kurzbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 3,0 Millionen Franken liegt die Grenze für die erste Hypothek bei 2,0 Millionen Franken. Der darüber hinausgehende Betrag muss innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden. Das beeinflusst Ihre jährlichen Belastungen erheblich.

4. Steuerliche Wirkung und indirekte Amortisation abwägen

Die indirekte Amortisation über die Säule 3a hat zwei Hebel gleichzeitig: steuerliche Abzüge heute und Schuldenreduktion im Vermögensbild. Beiträge in die Säule 3a können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, Zinsgutschriften im 3a-Konto sind steuerfrei, und eine verringerte Vermögensposition senkt die Vermögenssteuer. Zudem sind Schuldzinsen der Hypothek steuerlich abzugsfähig.

Ob sich die indirekte Lösung rechnet, hängt stark vom Wohnort und dem individuellen Steuersatz ab. VZ-Hypothekenexpertise zeigte, dass Familien in Basel durch indirekte Amortisation mehrere zehntausend Franken sparen konnten, während in steuergünstigen Gemeinden wie Zug der Vorteil deutlich kleiner war. Banken verlangen oft, dass das 3a-Konto bei derselben Bank geführt wird, die die Hypothek ausgibt. Vorzeitige Bezüge aus der Säule 3a sind nur für selbst genutztes Wohneigentum zulässig.

Mastheads

Kurzbeispiel: Zwei Familien mit derselben Hypothek können je nach Wohnort Zehntausende Franken Steuerunterschied erleben. Prüfen Sie deshalb den Effekt Ihrer Steuerklasse und der kantonalen Behandlung, bevor Sie sich für indirekte Amortisation entscheiden.

In der Tragbarkeit zählen nicht nur Zinsen und Amortisation. IAZI setzte in seinem Rechenmodell 1 Prozent des Kaufpreises als jährliche Nebenkosten an. Dazu kommen Gebühren für Grundbuch, Handänderung, allenfalls Makler und Versicherungen.

Wesentlich ist die Unterscheidung zwischen dem aktuellen Marktzins und dem kalkulatorischen Zinssatz, den Banken nutzen. IAZI nennt als Beispiel einen Marktzins von knapp drei Prozent und einen kalkulatorischen Zinssatz von 4,5 Prozent. Eine zu tief angesetzte Zinsannahme unterschätzt die Belastung und kann in der Folge zur Ablehnung führen.

Kurzbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 2,0 Millionen Franken entsprechen 1 Prozent Nebenkosten 20 000 Franken jährlich. Zusammen mit Zinsen und Amortisation ist das ein spürbarer Posten in der Tragbarkeitsrechnung.

Der Schweizer Medianlohn beträgt rund 80 000 Franken pro Jahr. Selbst in Zweipersonenhaushalten mit kumuliert etwa 160 000 Franken jährlich reichen typische Einkommen vielerorts nicht aus, um die Tragbarkeitsanforderungen für Einfamilienhäuser in urbanen Lagen zu erfüllen. Das erklärt, warum Käufer ins Umland ausweichen oder kleinere Objekte suchen.

Comparis-Erhebungen und Medienrecherchen zeigen konkrete Richtwerte: Für Hypotheken von einer Million Franken ist ein monatliches Bruttohaushaltseinkommen von rund 12 500 Franken realistisch. IAZI berechnete für sein Musterhaus in Bern eine notwendige jährliche Haushaltsleistung von über 300 000 Franken; in Zürich liegt die Hürde deutlich höher. Solche Zahlen entstehen unmittelbar aus Kaufpreis, kalkulatorischem Zinssatz und dem angesetzten Nebenkostensatz.

Kurzbeispiel: Wenn Ihr Haushalt 160 000 Franken brutto bringt, sind Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit unter dem, was in Bern oder Zürich für ein Einfamilienhaus verlangt wird. Die Konsequenz ist die Suche nach Alternativen: Agglomeration, kleinere Objekte, Partnerschaften oder mehr Eigenkapital.

Selbstständige, Teilzeitbeschäftigte und Pensionierte können grundsätzlich Wohneigentum erwerben, doch Banken verlangen bei nicht-standardisierten Erwerbssituationen oft zusätzliche Nachweise. Das kann bedeuten, dass Sie höhere Eigenmittel nachweisen müssen oder zusätzliche Sicherheiten gestellt werden sollen.

Für Ferienliegenschaften gelten restriktivere Regeln. Anbieter fordern höhere Eigenmittel, typischerweise bis zu 40 Prozent.

In solchen Fällen ist die Nutzung von Vorsorgegeldern wie Säule 2 oft ausgeschlossen. Prüfen Sie in der Planungsphase diese Einschränkungen genau mit der Bank.

Kurzbeispiel: Eine selbstständige Person mit schwankendem Einkommen muss tendenziell mehr Dokumente vorlegen und kann mit einer tieferen Belehnung rechnen als ein Angestellter mit einem festen Arbeitgeber.

Hypothekarkonditionen variieren zwischen Banken, Versicherungen und Pensionskassen. Regionale Vergleiche zeigen Unterschiede in Zinssätzen und Konditionen. Lokale Umfragen in Kantonen wie Aargau weisen auf Unterschiede zwischen Institutsgruppen und auf zeitliche Variationen in der Zinsentwicklung hin.

Ein Marktabgleich ist deshalb sinnvoll. Vergleichen Sie Angebote, Konditionen für indirekte Amortisation, Gebühren und die Anforderungen an Eigenkapital. Banken verlangen oft, dass die Säule 3a beim gleichen Institut geführt wird. Prüfen Sie deshalb auch, ob Wechselkosten oder administrative Auflagen anfallen.

Kurzbeispiel: Zwei Hypotheken mit demselben nominalen Zinssatz können sich durch Gebühren, Anforderungen an die Amortisation und steuerliche Effekte deutlich unterscheiden.

Die Quellen sind einig in ihrem Rat: Die erste konkrete Handlung ist die Tragbarkeitsprüfung bei einer Bank oder einem Hypothekenberater. Prüfen Sie Ihr verfügbares Eigenkapital inklusive möglicher nutzbarer Mittel aus Säule 2 und Säule 3a.

Lassen Sie die Bank eine Tragbarkeitsberechnung mit einem konservativen kalkulatorischen Zinssatz erstellen. Definieren Sie ein Amortisationsmodell, direkt oder indirekt, und berücksichtigen Sie die steuerlichen Folgen.

Wenn die Bank die Tragbarkeit nicht bestätigt, prüfen Sie folgende Optionen:

First, Niedrigere Belehnung durch mehr Eigenkapital. Second, Objektalternativen in der Agglomeration oder kleinere Liegenschaften. Third, Andere Finanzierungsmodelle oder Anbieter vergleichen.

First, Kaufpreis entscheidet alles: In Zürich sind 3,0 Millionen Franken für ein Musterhaus realistisch, in Bern knapp 2,0 Millionen, IAZI 2025. Second, Eigenkapital: Mindestens 20 Prozent, davon 10 Prozent echtes Eigenkapital. Third, Tragbarkeit: Bankrechner arbeiten oft mit ~4,5 Prozent kalkulatorischem Zins; Wohnkosten sollten < 1/3 des Bruttoeinkommens bleiben. Fourth, Amortisation: Restschuld muss binnen 15 Jahren auf zwei Drittel des Kaufpreises reduziert werden, Schweizerische Bankiervereinigung. Fifth, Steuern und 3a: Indirekte Amortisation kann Steuern sparen, Effekt abhängig vom Wohnort, VZ-Analyse nennt grosse Unterschiede.

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Die nächste konkrete Handlung ist die Tragbarkeitsprüfung bei einer Bank oder einem Hypothekenberater: Ermitteln Sie Ihr verfügbares Eigenkapital inklusive Säule 2 und Säule 3a, lassen Sie eine Tragbarkeit mit einem konservativen kalkulatorischen Zinssatz erstellen und legen Sie ein Amortisationsmodell fest. Wenn die Tragbarkeit nicht passt, prüfen Sie eine tiefere Belehnung, mehr Eigenkapital oder einen tieferen Kaufpreis beziehungsweise alternative Wohnformen. Vereinbaren Sie als nächstes einen Termin für die Tragbarkeitsrechnung und fordern Sie eine Beispielrechnung mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 4,5 Prozent an.

Dieser Artikel wurde mit KI-Unterstützung erstellt.