Kurzüberblick: Wer im Ausland wohnt und in der Schweiz eine Wohnung oder ein Haus kaufen will, trifft auf eigene Regeln. Seit dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, «Lex Koller», 16.12.1980) braucht es oft eine kantonale Bewilligung. Banken verlangen strengere Eigenmittel, andere Sicherheiten und längere Prüfzeiten. In diesem Leitfaden finden Sie die wichtigsten Voraussetzungen, Abläufe, typische Kosten und praktische Tipps für 2026.
Schnellübersicht: Wichtige Fakten auf einen Blick
- Gesetzliche Grundlage: BewG (Lex Koller), Datum: 16.12.1980. Informationen: https://www.admin.ch.
- Eigenkapital: gesetzliches Minimum 20% des Kaufpreises; Banken verlangen für Personen mit Wohnsitz im Ausland meist 30–40% Eigenmittel.
- Belehnung und Amortisation: Bis 65% des Verkehrswerts sind langfristige Festhypotheken möglich. Liegt die Belehnung über 65%, verlangen Banken Amortisation auf 65% innerhalb 15 Jahren oder bis zum 65. Altersjahr.
- Zeitplan: Kantonsbewilligung 6–12 Wochen (kann länger dauern bei Saisonspitzen); Bankvorabgenehmigung 1–4 Wochen; Grundbucheintrag und Notariat 2–6 Wochen.
- Typische Nebenkosten: Schätzung/Gutachten CHF 300–1'200; Notar/Grundbuch 0,2–1,5% des Kaufpreises; Handänderungssteuern/Grunderwerbssteuer kantonal 0–3% (häufig 1–3%). Hypothekarbearbeitungsgebühren CHF 500–2'000.
Voraussetzungen (Prerequisites)
Bevor die Schritte starten, prüfen: Wohnsitzstatus, Staatsbürgerschaft, Art der Liegenschaft (Hauptwohnung vs. Zweit-/Ferienwohnung), Kantonale Regeln. Wichtige Institutionen: kantonale Bewilligungsstellen (Amt für Grundbuch oder Amt für Grundstückverkehr), die kantonale Steuerverwaltung, Schweizer Banken (z. B. Zürcher Kantonalbank, UBS, Raiffeisen) und die Webseite des Bundes https://www.admin.ch.
Dokumente, die Sie in der Regel bereithalten müssen: gültiger Pass, Meldebestätigung des Wohnsitzes im Ausland, Einkommensnachweise (Lohnabrechnungen der letzten 3 Monate oder Steuerbescheide), Bankauszüge der letzten 3–6 Monate, Nachweis über Eigenkapital (Sparbücher, Wertschriften), Kopien früherer Steuererklärungen, allfällige Unterlagen zu weiteren Immobilienbesitz. Banken verlangen oft beglaubigte Übersetzungen ins Deutsche, Französische oder Italienische.
Wer ist «Person im Ausland»? Rechtliche Grundlage
Das BewG regelt, wer in der Schweiz Grundstücke kaufen darf. Personen mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz ausserhalb der Schweiz gelten grundsätzlich als Personen im Ausland und unterliegen Beschränkungen. EU/EFTA‑Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz und einer Aufenthaltsbewilligung B oder einer Niederlassungsbewilligung C zählen nicht zu dieser Gruppe.
Für Zweit- oder Ferienwohnungen ist in den meisten Kantonen eine kantonale Bewilligung nötig. Hauptwohnungen können unter bestimmten Bedingungen bewilligungsfrei sein—etwa wenn Erwerb durch Erwerb eines Familienwohnsitzes begründet ist. Konkrete Ausnahmen sind kantonal geregelt; deshalb: offizielle kantonale Info holen (z. B. Kanton Zürich: kantonale Website, Kanton Wallis eigene Regelungen für Ferienwohnungen).
Schritt‑für‑Schritt: So beantragt man eine Hypothek als Person mit Wohnsitz im Ausland
Hier sind die Schritte, die sich in der Praxis bewährt haben. Die Nummern zeigen, in welcher Reihenfolge Sie vorgehen sollten.
- Prüfen, ob eine Bewilligung nötig ist
Kontaktieren Sie zuerst die kantonale Bewilligungsstelle (Amt für Grundstückverkehr/Gemeinde). Fragen Sie konkret nach: Art der Liegenschaft, Lage (Zone), ob das Objekt in einer Ferienwohnzone liegt, und ob Beschränkungen für Ausländer bestehen. Notieren Sie Bearbeitungszeit, erforderliche Formulare und Fristen. Die Bewilligung bedingt oft einen Eigentümernachweis und eine Begründung (z. B. Erholung, berufliche Nutzung).
- Finanzierungsabklärung (Vorabklärung bei Banken)
Holen Sie eine Finanzierungszusage in Form einer "Finanzierungsbestätigung" oder Offerte ein. Schweizer Banken verlangen in der Regel: vollständige Identitätsdokumente, Nachweis des Wohnsitzes, Einkommensnachweise, Bankauszüge, Nachweis Eigenkapital. Für Personen mit Wohnsitz im Ausland steigt die erwartete Eigenmittelquote meist auf 30–40%. Einige Banken akzeptieren auch Bürgen in der Schweiz oder zusätzliche Sicherheiten.
- Bewilligung beantragen (Lex Koller)
Reichen Sie das Bewilligungsgesuch beim Kanton ein. In der Regel brauchen Sie: ausgefülltes Gesuchsformular, Kopie Kaufvertrag oder Reservierungsvereinbarung, Identitätsnachweis, Nachweis der finanziellen Mittel und eine Begründung, warum Erwerb erfolgt. Gebühren sind kantonal unterschiedlich—rechnen Sie mit einigen hundert Franken. Planen Sie 6–12 Wochen Bearbeitungszeit ein; bei Rückfragen oder unvollständigen Dossiers verlängert sich die Frist.
- Kaufvertrag / Reservationsvereinbarung abschliessen
Viele Verkäufer verlangen eine Reservationsvereinbarung mit Anzahlung (üblich: 1–5% des Kaufpreises). Lassen Sie die Vereinbarung durch eine Schweizer Notariatsstelle prüfen. Achten Sie auf Rücktrittsrechte und Bedingungen zur Finanzierungsauflage (z. B. "Kauf unter Vorbehalt der Hypothekarzusage und Bewilligung").
- Hypothek definitiv abschliessen
Sobald die kantonale Bewilligung vorliegt, schliesst die Bank das Hypothekargeschäft ab. Typische Schritte: Verkehrswertschätzung durch Bankgutachter (Kosten CHF 300–1'200), Vertragsentwurf, Festlegung Zinssatzper Laufzeit (Kurz-, Mittel- oder Langzeit), Amortisationsplan. Nach Einreichung aller Unterlagen dauert die Bearbeitung meist 1 bis 3 Wochen.
- Notariat und Grundbucheintrag
Der Notar oder das Grundbuchamt erstellt den Kaufvertrag und sorgt für den Grundbucheintrag. Notar- und Grundbuchgebühren schwanken stark: 0,2–1,5% des Kaufpreises üblich; Handänderungssteuern zusätzlich 0–3% je nach Kanton. Nach Eintrag ist der Kauf rechtskräftig.
- Versicherungen und laufende Abwicklung
Schliessen Sie Gebäudeversicherung, Haftpflicht und bei Bedarf Hausratsversicherung ab. Viele Kantone verlangen eine Gebäudeversicherung. Und: Eröffnen Sie ein Schweizer Bankkonto, falls noch nicht vorhanden—Banken verlangen es meist für Zinszahlungen und Gebühren. Planen Sie monatliche und jährliche Kosten ein: Nebenkosten vor Ort, Hypothekarzins, Unterhalt, Versicherungen und Steuern.
Finanzielle Details: Wer verlangt was?
Gesetzlich vorgeschriebenes Minimum-Eigenkapital beträgt 20% des Kaufpreises. Banken bestehen bei ausländischem Wohnsitz aber fast immer auf höheren Eigenmitteln—üblich sind 30–40%. Davon müssen in der Regel mindestens 10% aus frei verfügbaren Mitteln stammen (nicht aus der 2. Säule/Pensionskasse). Die restlichen 10–30% können durch Kapital aus der 2. Säule, Wertschriften oder andere Sicherheiten gedeckt werden, wobei viele ausländische Käufer solche «Pensionskassenlösungen» nicht nutzen können.
Amortisationsregeln: Grundsätzlich verlangen Banken Amortisationen auf den Anteil, der über 65% Belehnung liegt. Praxisbeispiel: Kaufpreis CHF 1'000'000, Belehnung Bank CHF 800'000 → Belehnung 80%. Dann verlangt die Bank Amortisation auf CHF 150'000 (bis 65% = CHF 650'000) innerhalb 15 Jahren oder bis zum 65. Lebensjahr des Kreditnehmers. Bei älteren Kreditnehmern gelten verschärfte Bedingungen.
Tipps
- Kontaktieren Sie mehrere Banken: Konditionen, Bearbeitungszeiten und Bereitschaft, mit Ausländern zu arbeiten, unterscheiden sich stark. Kantonalbanken sind oft offener für Nähe zu Ferienregionen.
- Legen Sie Geld in Schweizer Konten an, wenn möglich. Das verkürzt Prüfungen und zeigt Zahlungsfähigkeit.
- Klären Sie steuerliche Folgen beider Länder frühzeitig mit einem Steuerberater: Doppelbesteuerungsabkommen, Vermögenssteuer in der Schweiz, mögliche Quellensteuer im Wohnsitzland.
- Bereiten Sie beglaubigte Übersetzungen vor und lassen Sie Dokumente digital und in Papierform vorliegen.
Häufige Fehler vermeiden
- Kauf ohne Bewilligung: Viele unterschätzen die Bewilligungspflicht. Das kann zu Rückabwicklung oder Bussen führen.
- Unterschätzte Nebenkosten: Notar, Grundbuch, Handänderungssteuer, Versicherung und Verwaltung summieren sich—rechnen Sie mit 3–6% des Kaufpreises zusätzlich.
- Fehlende Finanzierungsbedingungen im Kaufvertrag: Immer Vorbehalt der Bankofferte und der kantonalen Bewilligung aufnehmen.
- Falsche Annahmen zur Amortisation: Achtung bei Altersgrenzen und Belehnungsgrenzen—diese sind nicht verhandelbar bei konservativen Banken.
- Keine Steuerberatung: Immobilien im Ausland haben oft versteckte laufende Kosten. Ein Steuerprofi spart langfristig Geld.
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Für Erwerbe durch Personen mit Wohnsitz im Ausland gilt weiterhin das BewG (Lex Koller, 16.12.1980): Planung und kantonale Abklärungen sind zentral. Rechnen Sie mit 6–12 Wochen für kantonale Bewilligungen, 1–4 Wochen für Bankvorabklärungen und halten Sie 30–40% Eigenkapital bereit, wenn Sie aus dem Ausland kaufen. Informieren Sie sich bei der kantonalen Bewilligungsstelle und bei mehreren Banken, bevor Sie eine Reservationsvereinbarung unterschreiben.
Dieser Artikel wurde mit KI-Unterstützung erstellt.
