Dieser kompakte Leitfaden erklärt, wie Vermieter in der Schweiz 2026 kündigen können — mit Fristen, Pflichtangaben und konkreten Tipps aus der Praxis. Er zeigt Fristen, Rechte, formale Anforderungen und die wichtigsten Schritte — mit konkreten Zahlen, Links und praktischen Tipps.

Schnellüberblick (Quick-Reference)

- Kündigungsarten: ordentliche Kündigung (ohne Angabe von Gründen) und ausserordentliche/fristlose Kündigung (bei schwerwiegendem Fehlverhalten).

In vielen Fällen gilt als praktische Faustregel eine Kündigungsfrist von drei Monaten bei Wohnräumen — ob das im Einzelfall zutrifft, steht aber im Vertrag oder kann kantonal variieren.

- Gewerbliche Mietverhältnisse: oft 6 Monate Kündigungsfrist; Zeitmietverträge enden zum vereinbarten Datum.

- Schlichtungsfrist: Einsprache/Anfechtung bei der kantonalen Schlichtungsbehörde in der Regel innert 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung.

- Zustellung: Schriftlich und unterzeichnet; bei mehreren Vermietern alle Unterschriften empfohlen. Versand per eingeschriebenem Brief oder persönliche Übergabe wird empfohlen.

- Typische Kosten: Schlichtungsverfahren meist zwischen CHF 0–200; gerichtliche Verfahren mehrere hundert bis über CHF 1'000; Betreibungs-/Vollstreckungskosten variieren je Amt (CHF 50–800).

- Wichtige Adressen: Obligationenrecht (OR) online: https://www.admin.ch/opc/de/classified-compilation/19110009/index.html. Bundesportal Miete: https://www.ch.ch/de/mieten-und-wohnen/.

Voraussetzungen

Bevor eine Kündigung ausgesprochen wird, sollten Vermieter und Mieter folgende Punkte prüfen und dokumentieren.

Mastheads
  • Art des Mietvertrags: unbefristet, befristet (Zeitmietvertrag) oder Untermiete. Ein Zeitmietvertrag endet zum vereinbarten Termin — ordentliche Kündigung ist in der Regel ausgeschlossen.
  • Rechtsgrundlagen: Massgeblich sind die Bestimmungen des Obligationenrechts (OR) sowie kantonale Auslegungen und lokale Praxis.
  • Vertragsbestandteile: Vereinbarte Kündigungsfristen, Mietzinszahlungen, Nebenkostenregeln, Kaution, Untervermietungsklauseln und allfällige Renovationspflichten.
  • Schutzfristen: Bestimmte Situationen bieten Schutz vor Kündigung — z. B. Mutterschaft, Militär- oder Zivilschutzdienst, länger andauernde Krankheit oder Umsiedlungsschutz in speziellen Kantonen. Die genaue Regelung variiert kantonal.
  • Dokumentation vorab: Mietzinseingänge, Mahnungen, schriftliche Abmahnungen, Protokolle über Lärm oder Schäden — all das hilft bei späteren Schlichtungen.

Schritt-für-Schritt: Kündigung durch den Vermieter

  1. Prüfung der Kündigungsart

    Unterscheide ordentliche von ausserordentlicher (fristloser) Kündigung. Eine ordentliche Kündigung braucht in vielen Fällen keine Begründung; sie muss formell korrekt erfolgen. Eine fristlose Kündigung verlangt einen wichtigen Grund — etwa andauernde Mietzinsrückstände, schwere Störung des Hausfriedens oder grobe Vernachlässigung der Wohnung.

  2. Form und Inhalt

    Schreiben Sie die Kündigung auf und unterschreiben Sie sie selbst; so lassen sich spätere Streitigkeiten leichter nachweisen. Nenne klar das Kündigungsdatum, das Vertragsverhältnis, die Adresse der Mietwohnung sowie das Datum, zu dem das Mietverhältnis enden soll. Formulierungen wie «Ich kündige das Mietverhältnis per ...» sind üblich. Empfohlen: Einschreiben zur Zustellung oder persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung.

  3. Fristberechnung

    Berechne die Kündigungsfrist sorgfältig. Für Wohnräume gilt typischerweise die dreimonatige Kündigungsfrist; die Kündigung muss so eintreffen, dass das Vertragsende auf das Ende einer dreimonatigen Mietperiode fällt. Bei Unsicherheit die Zahlungsperioden des Vertrags prüfen (monatlich/vierteljährlich).

  4. Vorherige Mahnungen und Anforderungen

    Zahlt der Mieter nicht, schicken viele Vermieter zuerst eine Mahnung mit kurzer Frist — oft 10 bis 30 Tage — und dokumentieren diese Aufforderung. Erst danach ist die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug gerechtfertigt — wenn der Mieter trotz Mahnung nicht zahlt und die Sache nicht innert angemessener Frist bereinigt.

  5. Zustellung und Nachweis

    Zustellung dokumentieren: Eingeschriebener Brief, Empfangsbestätigung oder persönliches Übergabeprotokoll. Bei mehreren Vermietern alle Unterschriften, bei juristischen Personen der bevollmächtigte Unterzeichner.

  6. Einsprache des Mieters: Schlichtungsverfahren

    Wer die Kündigung nicht akzeptiert, kann sie in vielen Kantonen innerhalb von 30 Tagen bei der Schlichtungsstelle anfechten; dort wird meist zuerst eine Vermittlung versucht. Die Behörde lädt zu einer Schlichtung; falls diese scheitert, folgen gerichtliche Schritte. Gebühren sind kantonal unterschiedlich.

  7. Weiteres Vorgehen nach Schlichtung

    Wird die Kündigung bestätigt, endet das Mietverhältnis. Bleibt der Mieter, kann der Vermieter eine Räumungsklage anstreben — über das zuständige Bezirksgericht. Räumung durch Betreibung, gefolgt von Zwangsräumung, ist möglich, kostet Zeit und Geld; gesamter Prozess kann Monate dauern.

  8. Abnahme und Rückgabe der Wohnung

    Bei Auszug Abnahmeprotokoll erstellen: Zustand, Schlüsselübergabe, offene Zahlungen, Renovationsbedarf. Kaution abrechnen: gesetzlich keine Maximalhöhe, üblich 1–3 Monatsmieten; Rückgabe der Kaution innerhalb einer vernünftigen Frist nach Abzug allfälliger Forderungen.

  9. Betreibung und Vollstreckung

    Bei ausbleibender räumlicher Übergabe kann der Vermieter die Betreibung einleiten. Kosten für eine einfache Betreibung starten in vielen Gemeinden bei rund CHF 60–100; bei Vollstreckung und gerichtlichen Verfahren können weitere Gebühren bis CHF 800 oder mehr anfallen.

  10. Dokumentation aufheben

    Heben Sie alle Schreiben, Empfangsbestätigungen, Protokolle und Zahlungsbelege mindestens fünf Jahre auf — sie können später als Beweismittel wichtig sein.chtsmittel.

Tipps für Vermieter

  • Schriftlichkeit schützt. Jede Mahnung, jede Abmahnung, jede Kündigung schriftlich und dokumentiert senden.
  • Frühzeitig kommunizieren. Oft lassen sich Konflikte durch Gespräch oder Vermittlung lösen — das spart Gebühren.
  • Nutze die kantonale Schlichtungsbehörde als ersten Schritt. Das Verfahren ist meist schneller und günstiger als ein Gerichtsprozess.
  • Bei komplexen Fällen Anwalt oder Mietrechtsexperten beiziehen. Honorare variieren — Erstberatung oft zwischen CHF 150–400.
  • Prüfe lokale Besonderheiten. Kantone und Gemeinden haben eigene Regeln oder Formulare — die Schlichtungsstellen geben Auskunft.

Häufige Fehler vermeiden

  • Kündigung mündlich aussprechen: Keine Rechtswirkung. Immer schriftlich kündigen.
  • Frist falsch berechnen: Kündigung, die zu spät zugestellt wird, ist nichtig. Datum genau notieren.
  • Keine Mahnung vor fristloser Kündigung bei Zahlungsverzug: Das kann die Kündigung angreifbar machen.
  • Unterschriften fehlen: Bei mehr als einem Vermieter sollten alle Vermieter unterschreiben, sonst gilt die Kündigung als unvollständig.
  • Ignorieren des Schlichtungsverfahrens: Wer die Frist von 30 Tagen verstreichen lässt, verliert oft wichtige Rechtsmittel.

Weiterführende Links und Behörden

- Obligationenrecht (OR) online: https://www.admin.ch/opc/de/classified-compilation/19110009/index.html

- Bundesportal Miete: https://www.ch.ch/de/mieten-und-wohnen/

- Informationen zur Betreibung und Schulden: https://www.ch.ch/de/inkasso-betreibung/

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Bei Kündigungen durch den Vermieter geht es oft um Form und Frist — und um den Beweis, ob ein «wichtiger Grund» vorliegt. Die erste Anlaufstelle ist die kantonale Schlichtungsbehörde; bei Bedarf folgen Betreibung und gerichtliche Schritte. Aktuelle rechtliche Texte finden sich online beim Bundesrecht (admin.ch) und auf dem Bundesportal Mieten (ch.ch).

Dieser Artikel wurde mit KI-Unterstützung erstellt.